• 开发商是不是该“缴械投降”
  • 资讯类型:方针法规  /  发布时刻:2010-10-29  /  阅读:3785 次  /  

开发商应该抛弃一切的梦想,缴械投降

 
    方针无松动或许,钱银或许放松或许紧缩,但房地产商场面对的只要一条路——紧缩。在非加息周期,对房地产借款独自加息;而在加息周期,对房地产企业更是落井下石。除非经济形势扶摇直上,全球经济呈现二次溃散,不然房地产商就不或许取得芝麻开门的咒语。
 
    房地产职业未来不是支柱产业,尽管此前十年一直是。10月18日,在我国政府网刊登的《国务院关于加速培养和开展战略性新兴产业的决议》文件中,罗列的支柱产业中现已没有了房地产业。10月25日,国务院布置四季度经济工作,其间第四条便是:促进房地产商场平稳健康开展,指出“各地区、各部门一定要认真落实各项调控办法,坚决遏止部分城市房价过快上涨”。
 
    对房地产开发商而言,面对的最大压力是融资压力,去杠杆化紧锣密鼓。
 
    加息是重型兵器,关于已有银行借款的开发商有负面影响。依据10月26日央行发布《2010年三季度金融机构借款投向计算陈述》(以下简称 《陈述》),三季度房地产借款新增1.72万亿元,占公民币新增借款的27.3%,增速呈现回落,是二季度以来回落趋势的连续。前三季度,首要金融机构及乡村协作金融机构和城市信用社房地产公民币借款新增1.72万亿元,9月末余额同比添加32.9%,比上年底低5.2%。前三季度,地产开发借款新增1602亿元,9月末余额同比添加36.0%,比上年底低68.2个百分点。房产开发借款新增3990亿元,9月末余额同比添加21.5%,比上年底高5.7个百分点。以长期借款利率上升0.2计,本年新增的房地产开发借款添加111.84亿元的本钱。在商场上升期,如此小规模的财政开销不过是毛毛雨,但在商场下行期,有或许成为骆驼背上最终的稻草。
 
    关于开发商而行,许多还享用不到加息的甜美苦楚,可以享用到加息苦楚的是与银行协作多年的大型开发商,再高的官方利率,也比借入年率20%、30%的民间资金要好得多。依据笔者了解到的状况,银行对开发借款底子中止,就算是大型客户、具有政府布景也慎之又慎。
 
    不得已,开发商自有资金份额越来越高,意味着开发商融资本钱越来越高,动辄20%的本钱绝非一般的开发商可以接受。按规则,自有资金从前占35%,但躲藏的杠杆加长,开发商的自有资金实践上达不到要求。
 
    关于预售款与定金的监管直击中心。13日,成都市城乡房管局泄漏,从11月1日起,开发商制止直接收取房子预付款。该音讯在当地房地产业界引发轰动。北京紧随其后,将于本年12月1日起正式实施的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),依照该规则,商品房预售时,房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金,而是要求依照一个预售答应请求对应一个专有账户,购房人应当将购房款直接存入专有账户。
 
    众所周知,开发企业玩的是三个锅盖十个锅的花招,预售款被挪用在地产界人人皆知的隐秘,底子上70%左右会被挪用作购地资金、归还银行借款等。预售款被严厉监管,剩余的7只锅子暴露于商场。此举在半年后会发生两大直接结果,一是拿地的开发商会大大削减,二是缺衣少盖的开发商会被大企业吞并。
 
    政府非常清楚开发商的命门在哪里,由于各地的城投公司底子都是当地政府实践运作,土地带来滚滚财路。假如政府卡住了信任与境外借款,那么恐怕有一半开发商会就地趴下,从此退出商场。
 
    不要说中小开发商,便是上市的房地产开发企业日子都不好过。一则广为流传的计算数据是,到10月27日,现已发布三季报的56家房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元,而去年同期到达392.93亿元,大幅下滑233%。“万保招金”四大地产龙头的现金流同比下滑状况非常严峻,前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元,保利地产更是到达-261.08亿元,而去年同期这四家公司的现金流均为正值。这阐明大型房地产企业很难经受得起风吹草动。
 
    金融去杠杆,带动商品房库存在十月份敏捷添加,击破了所谓房地产商场由供求关系决议的谬论:一旦出资者退出商场,房地产求过于供的现象在一两个月时刻内就会反转。依据Wind计算显现,49家上市房企的存货到达5000亿元,假如依照100万元一套房产预算,仅这49家房企的存货量就高达50万套。可见,去杠杆化下降出资收益就能压低房价,出资收益高、政府一度鼓舞房地产出资,才是我国房地产商场虚热难降的本源。
 
    各个房企特别以一般商品房作为安身底子的企业,为应对震动的商场,加速周转而且参加保证房建造大军,保证房的赢利只要3%,最高不过5%,看来开发商要满意10以下的赢利了。房地产黄金十年一去不复返,暴利年代随风而去。
 
    政府的鼓励方针,在我国有马到成功的奇效,房地产热也方针,冷也方针。
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